Wohnungssuche in Österreich nach dem Umzug – Mietmarkt, Kaution & Tipps

Die Wohnungssuche gehört zu den wichtigsten und oft herausforderndsten Aufgaben beim Umzug nach Österreich. Ob Wien, Graz, Salzburg oder Innsbruck – der österreichische Mietmarkt hat seine eigenen Regeln und Besonderheiten. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles über Mietpreise, Kaution, Provision, Mietverträge und die besten Strategien für eine erfolgreiche Wohnungssuche.

Der österreichische Mietmarkt im Überblick

Der Mietmarkt in Österreich unterscheidet sich in mehreren Punkten vom deutschen Markt. Ein wesentlicher Unterschied: Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt in Österreich umfangreiche Mieterschutzbestimmungen, die vor allem für Altbauwohnungen gelten.

Mietpreise nach Städten (Stand 2026)

Wichtig: Die angegebenen Preise beziehen sich auf die Nettomiete. Die Gesamtmiete (Bruttomiete) setzt sich aus Nettomiete, Betriebskosten und gegebenenfalls Heizkosten zusammen.

Mietpreisbestandteile in Österreich

• Nettomiete (Hauptmietzins): Die reine Miete für die Wohnung
• Betriebskosten: Wasser, Müll, Hausreinigung, Rauchfangkehrer, Verwaltung u. a. (ca. 2 – 4 €/m²)
• Heizkosten: Entweder als Pauschale oder nach Verbrauch (abhängig von der Heizart)
• Umsatzsteuer: 10 % auf die Nettomiete (bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG)

Kaution – Was Sie wissen müssen

Die Kaution (Mietkaution) ist in Österreich üblich und dient dem Vermieter als Sicherheit für eventuelle Schäden oder Mietrückstände.

Höhe der Kaution

• Üblich sind 3 bis 6 Bruttomonatsmieten
• Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Kaution auf maximal 6 Bruttomonatsmieten begrenzt
• Bei Neubauwohnungen und Genossenschaftswohnungen können abweichende Regelungen gelten

Kautionsformen

• Barkaution: Überweisung auf ein Sparbuch oder Konto des Vermieters
• Bankgarantie: Die Bank garantiert die Kautionssumme – Sie müssen das Geld nicht vorstrecken (Kosten: ca. 1–3 % der Kautionssumme pro Jahr)
• Kautionssparbuch: Gemeinsames Sparbuch, auf das die Zinsen dem Mieter zustehen

Tipp: Bestehen Sie darauf, dass die Kaution auf einem gesonderten Konto angelegt wird und die Zinsen Ihnen zustehen. Dies ist in Österreich gesetzlich vorgeschrieben.

Provision – Aktuelle Regelung seit 2023

Seit dem 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt die Provision. In der Praxis bedeutet das:

• Bei den meisten Mietwohnungen entfällt die Provision für den Mieter
• Der Vermieter trägt die Maklergebühren, wenn er den Makler beauftragt hat
• Ausnahmen: Wenn der Mieter aktiv einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt, kann eine Provision anfallen (max. 2 Bruttomonatsmieten)

Diese Regelung ist eine deutliche Entlastung für Mieter und macht die Wohnungssuche in Österreich attraktiver.

Mietvertrag – Worauf Sie achten sollten

Befristete vs. unbefristete Mietverträge

In Österreich gibt es sowohl befristete als auch unbefristete Mietverträge. Wichtige Unterschiede:

• Befristete Verträge müssen eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren haben (im Vollanwendungsbereich des MRG)
• Befristete Verträge erhalten einen Abschlag von 25 % auf den Richtwertmietzins
• Unbefristete Verträge bieten dem Mieter deutlich mehr Sicherheit, sind aber seltener

Wichtige Vertragsklauseln prüfen

Achten Sie bei der Vertragsunterzeichnung besonders auf:

• Kündigungsfristen: Gesetzlich mindestens 1 Monat für den Mieter, 3 Monate für den Vermieter (bei unbefristeten Verträgen)
• Befristungsende: Wann endet der Vertrag? Ist eine Verlängerung vorgesehen?
• Erhaltungspflichten: Wer ist für welche Reparaturen zuständig?
• Haustierklausel: Dürfen Haustiere gehalten werden?
• Untervermietung: Ist eine Untervermietung erlaubt?
• Indexanpassung: Wie wird die Miete an die Inflation angepasst (Verbraucherpreisindex)?

Übergabeprotokoll

Erstellen Sie bei der Wohnungsübergabe ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos. Dokumentieren Sie:

• Zustand von Wänden, Böden, Fenstern und Türen
• Vorhandene Mängel oder Schäden
• Zählerstände (Strom, Gas, Wasser)
• Übergebene Schlüssel (Anzahl und Art)

Die besten Plattformen für die Wohnungssuche

willhaben.at

Die mit Abstand größte Plattform für Wohnungssuche in Österreich. Hier inserieren sowohl Privatpersonen als auch Makler. Die Suchfunktion ist umfangreich und bietet Filter nach Preis, Größe, Bezirk und Ausstattung.

ImmobilienScout24.at

Bekannt aus Deutschland, ist ImmobilienScout24 auch in Österreich eine wichtige Anlaufstelle. Besonders viele Inserate von professionellen Vermietern und Hausverwaltungen.

derstandard.at/immobilien

Die Immobilienrubrik der Tageszeitung Der Standard bietet eine kuratierte Auswahl an Wohnungsangeboten, oft von gehobener Qualität.

Weitere Plattformen

• immowelt.at – Breites Angebot an Miet- und Kaufimmobilien
• jobwohnen.at – Spezialisiert auf möblierte Wohnungen und Zwischenmieten
• Facebook-Gruppen – In vielen Städten gibt es aktive Gruppen für Wohnungssuchende (z. B. „Wohnungen in Wien", „WG-Zimmer Graz")

Genossenschaftswohnungen – Eine attraktive Alternative

In Österreich gibt es ein gut ausgebautes System von Genossenschaftswohnungen (gemeinnütziger Wohnbau). Diese bieten:

• Deutlich günstigere Mieten als der freie Markt
• Hohe Wohnqualität und moderne Ausstattung
• Langfristige Mietersicherheit
• Einen einmaligen Finanzierungsbeitrag (oft mehrere tausend Euro), der bei Auszug teilweise zurückgezahlt wird

Bekannte Genossenschaften

• Wiener Wohnen (Gemeindewohnungen in Wien – Wartezeiten von 1 bis 2 Jahren)
• BUWOG, GESIBA, Sozialbau (gemeinnützige Bauvereinigungen)
• Neue Heimat, LAWOG, WAG (in den Bundesländern)

Voraussetzung: Oft ist ein Hauptwohnsitz in der jeweiligen Gemeinde seit mindestens 2 Jahren erforderlich.

Praktische Tipps für die Wohnungssuche

Vor dem Umzug

• Beginnen Sie die Suche mindestens 2 bis 3 Monate vor dem geplanten Umzug
• Richten Sie Suchagenten auf den wichtigsten Plattformen ein
• Bereiten Sie eine Bewerbermappe vor (Gehaltsnachweise, Meldebestätigung, Personalausweis, kurze Vorstellung)
• Informieren Sie sich über die Mietpreise in Ihrer Zielstadt (Richtwerte des BMJ)

Bei der Besichtigung

• Prüfen Sie den Zustand der Wohnung sorgfältig (Fenster, Heizung, Sanitäranlagen)
• Fragen Sie nach Betriebskosten und Heizkosten (Vorjahresabrechnungen)
• Erkundigen Sie sich nach der Nachbarschaft und Infrastruktur
• Achten Sie auf Lärmquellen (Straßenlärm, Nachbarn)

Nach der Zusage

• Lassen Sie den Mietvertrag prüfen (z. B. durch die Mietervereinigung oder Arbeiterkammer)
• Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit Fotos
• Melden Sie sich innerhalb von 3 Tagen am neuen Hauptwohnsitz an
• Melden Sie Strom, Gas, Internet um

Fazit

Die Wohnungssuche in Österreich erfordert etwas Geduld und Vorbereitung, aber mit den richtigen Plattformen und einer guten Bewerbermappe stehen die Chancen gut. Nutzen Sie das Bestellerprinzip zu Ihrem Vorteil und lassen Sie Mietverträge vor der Unterschrift prüfen.

Wenn Sie Ihre Traumwohnung gefunden haben, kümmern wir uns gerne um den Transport Ihres Umzugsguts nach Österreich. Erfahren Sie mehr über unsere Umzugsleistungen oder holen Sie sich ein Angebot über unser Kontaktformular. Alle Preisinformationen finden Sie auf unserer Preisseite. Weitere Ratgeber rund um den Umzug nach Österreich lesen Sie in unserem Blog.